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兰州、南京、合肥楼市松绑?楼市调控需更加精准

刚刚过去的周末,楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策,不是进一步加紧,而是在一定程度上放松了,并实行“一城多策”的调控政策。



  据了解,兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易,但取消部分区域住房限购,并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。


  不仅如此,南京市委今年1号文件出炉“创新10条”,调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。


        而合肥市国土资源局和市物价局表示:商品房应由开发商自行定价。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于兰州房地产市场来说,市场过热过半是集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向,所以对于此类区域撤限购变限售,既去库存也防范炒房,所以具有积极意义。”


  中原地产首席经济学家张大伟分析认为,调控政策调整的城市,基本有两个主要特点,首先是2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化,特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大。其次房价从统计数据看,已经有所平稳,在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。


  数据显示,兰州商品房供应是主城区遇冷,新区发力。南京全市共成交新房6.2万套,跟2016年“史上峰值”的12.8万套相比,整整少了一半。而去年合肥楼市成交量同比下跌73%。


  “从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在。”不过,张大伟表示,调整政策不代表全面放松。


  严跃进也认为,与2014年时楼市取消限购不同,今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的,局部体现在郊区市场,有条件体现在松绑后附加了限售的政策。与此同时,过去的目标主要是去库存,当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换而言之,楼市调控依然会继续。”


  张大伟表示,过去部分城市的一刀切限购,并不利于市场平稳,预计后续还有城市会出现政策调整,并执行一城多策。那些已经出现房价、土地成交量明显下调,地王较多的城市以及部分三四线城市及县城,均可能出现类似的政策调整。(北京晨报)


社评:楼市分类调控需要更加精准


  一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。



  2018年楼市分类调控政策在地方得到落实,甘肃兰州成为本轮调控以来首个松绑限购城市。兰州市1月5日晚发布公告,对部分区域取消限购,继续限购区域取消限购社保、纳税证明,同时加码实施限售,限购区域内购买的住房,满三年方可上市交易。


  日前召开的全国城乡住房建设工作会议上,住建部要求,2018年将抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房,库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


  按照中央的要求,今年的楼市调控,在坚持调控政策不放松的同时,将进一步按照因城施策、因地制宜的原则,由各地根据自身情况,在不违反国家宏观调控基本目标的情况下,选择适合本地特点的调控方法、调控手段。同时,将根据不同城市的不同特点,尤其是一二线城市和三四线城市的不同情况,以及城市居民对住房的需求不同状况,实行分类调控政策。应该说,兰州市就是按照分类调控要求,结合自身需要,首个出台松绑限购政策的城市。


  当楼市调控发展到一定阶段,无论是开发商还是地方政府,无论是炒房者还是刚需购房者,对楼市调控都有了比较深刻的理解,对楼市调控目标有了更多的了解。特别是“房子是用来住的,不是用来炒的”观念,已经在越来越多人心中扎下了根。这也意味着,死扛政策的现象会越来越少,顺应政策需要、调整行为思路的意识会越来越浓,即便是炒房者恐怕也不会轻举妄动了。


  兰州市出台松绑限购政策,其他一些城市也可能出台类似政策,无需由此担心调控政策可能迅速“退出”。短期来看,调控政策几乎没有退出的可能,除非进入制度常态化,包括房产税在内的各项税收制度、管理体系等已经基本健全,楼市调控政策才有可能退出。


  兰州在松绑限购政策的同时,对限售政策做了加码,限购区域内购房需满三年才能交易。这是对炒房行为的有效遏制,有利于更好地落实中央对住房问题的定位。楼市调控不是为了遏制住房消费,居民刚需和改善性住房需求是受保护的,楼市调控需要遏制的是过度投资和炒作,只要不是过度投资和炒作,在政策上仍然可以得到支持。


  兰州是今年首家松绑限购政策的城市,松绑的主要目的是为了去库存需要。那些库存压力比较大的城市,如果与其他城市实行同样严格的限购限贷限售政策,库存矛盾会越来越突出,并有可能出现比较严重的风险。今年不排除另有一些城市也出台松绑限购政策,甚至可能比兰州的政策更加宽松。分类调控对下一步楼市能否稳定、能否继续保持有序发展十分重要。


  松绑限购不是松绑调控,如何在松绑限购等政策的同时,收紧其他可能影响楼市调控的方面,是各城市在调整和完善楼市调控政策中必须处理好的关系。尤其在如何防止炒房方面,应当研究更加有效的政策和办法。


  考虑到一些城市尽管库存状况比较严重,去库存压力很大,但增库存的动力并没有减退,有关方面在评估评价分类调控政策效果时,也要对不同地区的不同情况进行全面分析,不能只看表面、不看内容,只看数据、不重质量。一些地方可以通过松绑限购政策来加快去库存,但不能允许地方继续大量增库存,新增库存必须与去库存的数量紧密结合起来,新增库存量在三年到五年内不能超过去库存量的一定比例。只有这样,去库存才能真正发挥作用和产生效果,才不会在执行中被扭曲。


  总之,楼市分类调控必须更加精准有序,必须切实体现“房子是用来住的,不是用来炒的”原则,才能对楼市健康稳定发展产生应有的作用,而不是成为地方继续搞土地财政的工具。(转自房讯)

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